Was passiert zwischen 50 % und 66 %?

Dann ist eine Totalüberschussprognose erforderlich. Ist sie positiv, bleibt der volle Abzug erhalten; ist sie negativ, werden die Werbungskosten im Verhältnis von vereinbarter zu ortsüblicher Miete gekürzt.

Die Vermietung wird in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufgeteilt. Werbungskosten und AfA sind nur anteilig abziehbar.

Kaltmiete oder Warmmiete – was wird verglichen?

Die Warmmiete: ortsübliche Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten (BFH, Urteil vom 10.05.2016, IX R 44/15). Der Rechner vergleicht deshalb die vereinbarte Warmmiete mit der Markt-Warmmiete.

Warum 70 % statt 66 %?

Das Finanzamt kann die ortsübliche Miete anders einschätzen. Ein Puffer von rund vier Prozentpunkten schützt davor, durch eine abweichende Schätzung unter die 66-%-Grenze zu rutschen.

Welchen Wert setzt das Finanzamt bei einer Mietspiegel-Spanne an?

Nach der BFH-Rechtsprechung ist jeder Wert innerhalb der Spanne ortsüblich. Der Rechner zeigt deshalb die Quote zum Median und zusätzlich zum unteren Spannenwert.

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§ 21 Abs. 2 EStG · für Eigentümer & Steuerzahler

Vermietung an Angehörige: 66-%-Grenze der Marktmiete prüfen

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Ratgeber

Die drei Zonen des § 21 Abs. 2 EStG

Entgeltlichkeitsquote	Steuerliche Folge	Werbungskosten & AfA	Handlungsbedarf
ab 66 %	voll entgeltlich	100 % abziehbar	keiner – 70 % als Puffer
50 % bis unter 66 %	Totalüberschussprognose	voll oder anteilig	Prognose oder Miete anheben
unter 50 %	teilentgeltlich	nur anteilig	Miete anheben

ab 66 %

Steuerliche Folge: voll entgeltlich
Werbungskosten & AfA: 100 % abziehbar
Handlungsbedarf: keiner – 70 % als Puffer

50 % bis unter 66 %

Steuerliche Folge: Totalüberschussprognose
Werbungskosten & AfA: voll oder anteilig
Handlungsbedarf: Prognose oder Miete anheben

unter 50 %

Steuerliche Folge: teilentgeltlich
Werbungskosten & AfA: nur anteilig
Handlungsbedarf: Miete anheben

Berechnung

So wird die Mindestmiete ermittelt

Ausgangspunkt ist die ortsübliche Marktmiete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung – als Warmmiete. Die Betriebskosten der vermieteten Wohnung werden dabei sowohl der vereinbarten als auch der ortsüblichen Miete hinzugerechnet. Werden die Nebenkosten nicht oder nicht vollständig umgelegt, sinkt die Quote entsprechend.

Beispiel

Ortsübliche Kaltmiete 560 €, umlagefähige Nebenkosten 190 € – Markt-Warmmiete 750 €. Die Tochter zahlt 300 € kalt plus 190 € Nebenkosten = 490 €. Quote: 65,3 % – knapp im Prognose-Korridor. Mit 305 € Kaltmiete wären 66 % erreicht, mit 335 € der 70-%-Korridor. Bei 9.000 € Werbungskosten und 42 % Grenzsteuersatz stehen bei negativer Prognose bis zu 1.310 € Einkommensteuer pro Jahr im Raum.

Nachweis gegenüber dem Finanzamt

Dokumentieren Sie die ortsübliche Miete mit Stichtag, Datenquelle und Spanne. Das Finanzamts-Prüfblatt im Prüfdossier fasst Kalt- und Warmmiete, Entgeltlichkeitsquote, Mindestmiete und Sicherheitskorridor auf einer Seite zusammen – zur Vorlage beim Finanzamt oder in der eigenen Steuerakte.

Häufige Fragen

FAQ

Beträgt die vereinbarte Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung als voll entgeltlich. Werbungskosten und Gebäude-AfA sind dann vollständig abziehbar (§ 21 Abs. 2 S. 2 EStG).