§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB · Gemeinden ohne Mietspiegel
Mieterhöhung ohne Mietspiegel: mit 3 Vergleichswohnungen begründen
Prüfen Sie die Vergleichsmiete und Ihren Erhöhungsspielraum – inklusive Kappungsgrenze und Fristen.
- Vergleichsmiete und Mietpotenzial auf einen Blick
- Kappungsgrenze, Fristen und Steuer-Quote geprüft
- Ihr Prüfdossier mit den Werten aus dem Ergebnis
Ihre Mietprüfung
KostenlosRatgeber
Anforderungen an Vergleichswohnungen
§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB erlaubt es, das Mieterhöhungsverlangen mit den Entgelten für mindestens drei vergleichbare Wohnungen zu begründen. Die Wohnungen müssen nicht identisch sein; entscheidend ist die Vergleichbarkeit nach Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. Abweichungen bei Baujahr oder Fläche sind unschädlich, solange die Wohnungen derselben Kategorie angehören.
Das Verlangen ist formell nur wirksam, wenn der Mieter die Wohnungen auffinden und überprüfen kann. Neben der Adresse gehört bei Mehrfamilienhäusern die Lage im Gebäude dazu. Namen der Mieter sind nicht erforderlich. Die Miethöhe sollte als Quadratmeterpreis angegeben werden, damit der Vergleich nachvollziehbar ist.
So arbeitet der Generator
Für Ihre PLZ, Baualtersklasse und Wohnflächenklasse werden drei Referenzprofile mit Baujahr, Fläche, Zustand, Energieklasse und Nettokaltmiete erzeugt – bei angebundener Live-Schnittstelle aus realen, anonymisierten Objekten. Die Profile liegen auf bzw. leicht oberhalb der ermittelten Vergleichsmiete. Im Cockpit tragen Sie anschließend die konkreten Vergleichswohnungen ein; das Prüfdossier übernimmt sie in das vorformulierte Schreiben.
Begründungsmittel
Die vier Wege nach § 558a Abs. 2 BGB
| Begründungsmittel | Aufwand | Beweiskraft | Typischer Einsatz |
|---|---|---|---|
| Qualifizierter Mietspiegel | gering | Vermutungswirkung | Großstädte |
| Einfacher Mietspiegel | gering | Indiz | Mittelstädte |
| Mietdatenbank | gering | Indiz | selten verfügbar |
| Sachverständigengutachten | hoch | hoch | Sonderobjekte |
| 3 Vergleichswohnungen | mittel | formell ausreichend | Gemeinden ohne Mietspiegel |
Qualifizierter Mietspiegel
- Aufwand
- gering
- Beweiskraft
- Vermutungswirkung
- Typischer Einsatz
- Großstädte
Einfacher Mietspiegel
- Aufwand
- gering
- Beweiskraft
- Indiz
- Typischer Einsatz
- Mittelstädte
Mietdatenbank
- Aufwand
- gering
- Beweiskraft
- Indiz
- Typischer Einsatz
- selten verfügbar
Sachverständigengutachten
- Aufwand
- hoch
- Beweiskraft
- hoch
- Typischer Einsatz
- Sonderobjekte
3 Vergleichswohnungen
- Aufwand
- mittel
- Beweiskraft
- formell ausreichend
- Typischer Einsatz
- Gemeinden ohne Mietspiegel
Häufige Fragen
FAQ
Weitere Prüfungen
Alle Rechner der Plattform
§ 21 Abs. 2 EStG
Vermietung an Angehörige
Warmmiete gegen Markt-Warmmiete: 66-%-Schwelle für vollen Werbungskosten- und AfA-Abzug.
§ 556d BGB
Neuvermietung & Mietpreisbremse
Neuvertragsmiete, +10-%-Grenze mit Ausnahmen und Miet-Spread nach Energieklasse.
§ 558 BGB · Ertragswert
MFH-Mieterliste & Rendite-Potenzial
Ist- gegen Soll-Miete je Einheit, Neuvermietungspotenzial und Ertragswert-Hebel.
§ 558a Abs. 2 Nr. 4 BGB
3 Vergleichswohnungen
Mieterhöhung ohne Mietspiegel begründen – mit Referenzprofilen.
PDF · 29,00 €
Prüfdossier
5 Fachkapitel mit Musterschreiben und Finanzamts-Prüfblatt.
Passende Self-Service-Werkzeuge
ImmoAnalyse.Pro
Vollständige MFH-Mieterlisten-Analyse, 30-Jahres-Cashflow, Steuer-Cockpit & B2B-Mietdaten-API im Self-Service starten.
immobilienwert-ohne-makler.de
Marktwert nach ImmoWertV kostenlos berechnen – für Verkaufs- und Kaufpreisüberlegungen.
finanzamt-immobilienwert-pruefen.de
Steuerwert, AfA-Kaufpreisaufteilung, verkürzte Restnutzungsdauer & § 198 BewG kostenlos prüfen.