§§ 558–558d BGB · für private Vermieter
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete berechnen
Prüfen Sie die Vergleichsmiete und Ihren Erhöhungsspielraum – inklusive Kappungsgrenze und Fristen.
- Vergleichsmiete und Mietpotenzial auf einen Blick
- Kappungsgrenze, Fristen und Steuer-Quote geprüft
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So berechnet sich die zulässige Mieterhöhung
Die Mieterhöhung nach § 558 BGB ist an zwei Obergrenzen gebunden: die ortsübliche Vergleichsmiete und die Kappungsgrenze. Die Vergleichsmiete bildet die üblichen Entgelte der letzten sechs Jahre für Wohnungen vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung ab. Die Kappungsgrenze verhindert sprunghafte Erhöhungen: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 %.
Beispiel
Eine 70-m²-Wohnung kostet heute 420 € kalt, vor drei Jahren ebenfalls 420 €. Die Vergleichsmiete liegt bei 7,20 €/m², also 504 €. Die Kappungsgrenze erlaubt 420 € × 1,20 = 504 €. Beide Grenzen fallen hier zusammen – die Zielmiete beträgt 504 €, die Erhöhung 84 € pro Monat bzw. 1.008 € pro Jahr. Läge die Wohnung in einer Gemeinde mit 15-%-Verordnung, wären es nur 483 €.
Schritt für Schritt zum wirksamen Verlangen
- Sperrfrist prüfen: letzte Erhöhung mindestens zwölf Monate her (Modernisierungs- und Betriebskostenerhöhungen zählen nicht).
- Vergleichsmiete ermitteln und Kappungsgrenze aus der Miete von vor drei Jahren berechnen.
- Begründungsmittel wählen: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
- Verlangen in Textform an alle Mieter richten, Zustimmung mit Frist erbitten.
Kappungsgrenze
15 % oder 20 %? Die Verordnungslage
| Gebiet | Kappungsgrenze | Zeitraum | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Regulär | 20 % | 3 Jahre | § 558 Abs. 3 S. 1 BGB |
| Angespannter Wohnungsmarkt (Verordnung) | 15 % | 3 Jahre | § 558 Abs. 3 S. 2, 3 BGB |
| Modernisierung / Betriebskosten | nicht erfasst | – | §§ 559–560 BGB |
Regulär
- Kappungsgrenze
- 20 %
- Zeitraum
- 3 Jahre
- Rechtsgrundlage
- § 558 Abs. 3 S. 1 BGB
Angespannter Wohnungsmarkt (Verordnung)
- Kappungsgrenze
- 15 %
- Zeitraum
- 3 Jahre
- Rechtsgrundlage
- § 558 Abs. 3 S. 2, 3 BGB
Modernisierung / Betriebskosten
- Kappungsgrenze
- nicht erfasst
- Zeitraum
- –
- Rechtsgrundlage
- §§ 559–560 BGB
Der Rechner erkennt die Verordnungslage für Atlas-Städte und angespannte Kreise automatisch. Da Landesverordnungen regelmäßig neu gefasst werden, lässt sich die Kappungsgrenze im Formular und im Cockpit jederzeit manuell umstellen.
Häufige Fragen
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