Datenbasis · ImmoAnalyse.Pro
196.628 reale Mietdatenpunkte – live im Rechner
Jede Prüfung fragt aktuelle Marktmieten für Ihr Objekt ab und leitet daraus die ortsübliche Vergleichsmiete her. Die Datenquelle steht in jedem Ergebnis und im PDF-Dossier.
Mietdatenpunkte
196.628
reale Miet- und Angebotsdaten
Abgedeckte PLZ
8.309
Fallback-Modell für jede Zustell-PLZ
Energieklassen
A+ bis H
gemessene Zu- und Abschläge
Antwortzeit
< 10 s
sonst automatisch Referenzmodell
Ablauf
Von der Adresse zur ortsüblichen Vergleichsmiete
1 · Adresse auflösen
Optional: Straße und Hausnummer werden normalisiert und geokodiert – die Lage wird hausgenau statt PLZ-genau bewertet.
2 · Marktmiete abfragen
Unser Server fragt Median und Spanne der Marktmiete sowie die gemessenen Zu- und Abschläge für Zustand, Energieklasse und Ausstattung ab.
3 · Vergleichsmiete herleiten
Die Marktmiete (Neuvertragsniveau) wird über das regionale Verhältnis Bestand/Neuvertrag auf die ortsübliche Vergleichsmiete zurückgerechnet.
4 · Fallback & Plausibilisierung
Ohne Live-Daten rechnet das lokale Referenzmodell. Mit Live-Daten wird die Abweichung zum Modell offen ausgewiesen.
Methodik
Warum die Marktmiete nicht die Vergleichsmiete ist
Der häufigste Fehler bei Mieterhöhungen: Angebotsmieten aus Portalen als ortsübliche Vergleichsmiete anzusetzen.
Die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 Abs. 2 BGB wird aus den Mieten gebildet, die in den letzten sechs Jahren vereinbart oder geändert worden sind – Neuverträge und Bestandsmieten gemeinsam. Portal- und Angebotsdaten bilden dagegen nur das aktuelle Neuvertragsniveau ab, das in vielen Städten 15 bis 35 % darüber liegt.
Der Rechner übernimmt die Live-Marktmiete deshalb als Neuvertragsmiete (relevant für Neuvermietung und Mietpreisbremse) und rechnet die Vergleichsmiete über das regionale Verhältnis von Bestands- zu Neuvertragsmieten zurück. Die Spanne (25.–75. Perzentil) ist mindestens so breit wie die lokale Streuung.
Für das Mieterhöhungsverlangen zählen am Ende die Begründungsmittel des § 558a BGB: Mietspiegel, Mietdatenbank, Gutachten oder drei Vergleichswohnungen.
Beispiel 78 m², Baujahr 1974, PLZ 45665
| Live-Marktmiete | 8,72 €/m² |
| Verhältnis Neuvertrag/Bestand | × 1/1,26 |
| Ortsübliche Vergleichsmiete | 6,90 €/m² |
Werte einer Live-Abfrage vom Oktober 2026, gerundet.
Schnittstelle
Genutzte Felder der Bewertungs-Antwort
| Feld | Verwendung |
|---|---|
| miete.marktmiete_pro_m2 | Median der Marktmiete in €/m² (Neuvertragsniveau) |
| miete.marktmiete_pro_m2_min / _max | Spanne der Marktmiete in €/m² |
| miete.datenpunkte | Anzahl der für das Objekt herangezogenen Mietdatenpunkte |
| kennzahlen.ist_miete_pro_m2 | Ist-Miete des Objekts in €/m² |
| kennzahlen.mietpotenzial_prozent | Abstand der Ist-Miete zur Marktmiete |
| kennzahlen.merkmal_anpassung.posten[] | Gemessene Zu-/Abschläge: Zustand, Energieklasse A+ bis H, Ausstattung |
| normalized / koordinaten | Adress-Auflösung: Straße, Hausnummer, PLZ, Ort, Bundesland, Koordinaten |
Kaufpreis-Vergleichsobjekte der Bewertungs-Antwort werden nicht als Mietvergleichswohnungen verwendet. Für das Mieterhöhungsschreiben tragen Sie drei konkrete, identifizierbare Wohnungen selbst ein.
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Häufige Fragen